مجوز ساخت، لازمه ی شروع یک پروژه ساختمانی

به جرات می توان گفت که این روزها صنعت ساختمان سازی یکی از پر رونق ترین حوزه های کاری در کشور به حساب می آید. این صنعت به دلیل وسعتی که در قسمت های مختلف خود دارد، دارای ابعاد گوناگون و سلسله مراتب های متعدد می باشد.

از ابتدایی ترین قسمت های این صنعت می توان به امور اداری و اخذ جواز ساخت اشاره کرد. به طور کلی هر کشور و سرزمینی با توجه به شرایط، فرهنگ و بستر سازه ای خود دارای قوانین و مقررات گوناگونی است که سازندگان در آن خاک بایستی به خوبی آن را رعایت کنند. در همین راستا نیاز است که در امر ساخت و ساز ابتدا از مراجع ذیربط تاییدیه های لازم را اخذ کنید. البته که اخذ این تاییدیه ها در اقلیم های مختلف کش و قوس های زیادی خواهد داشت؛ اما نکته ی مهم این است که اگر این مجوزها را نداشته باشید، در طی کردن مسیر ساخت با مشکلات عدیده و فراوانی روبرو خواهید شد. چه بسا در همان مراحل ابتدایی توسط مراجع قضایی متوقف شوید.

نکته ی مهمی که درباره اخذ مجوز ساخت وجود دارد، این است که این روند مرحله ای بوده و تا آخرین مراحل ساخت ادامه خواهد داشت. البته مراحل پایانی بیشتر شامل پروانه های مربوط به اتمام کار بوده و تاییده ساخت در همان مراحل ابتدایی صادر خواهد شد. در ادامه به نکاتی در این رابطه اشاره خواهیم کرد که با بهره گیری از آن بتوانید با موفقیت این مراحل که گاه فرسایشی می شود را طی کنید.

چه موقع به مجوز ساخت احتیاج می شود؟

شاید گمان کنید تنها برای ساخت ساختمان های از صفر احتیاج به مجوز ساخت است، در صورتی که برخی بازسازی ها هم احتیاج به صدور جواز ساختمان دارند. ابتدا بایستی به این موضوع اشاره کنیم ماهیت یک پروانه ساخت چیست؟

به طور کلی پروانه ساخت سندی است که برای ساختن صادر شده و در آن چارچوب اصول ساخت و ساز از جانب شهرداری ها مشخص شده و در اختیار مالک یا سازنده قرار می گیرد. این قوانین و مقررات با نظر به ضوابط و طرح تفصیلی شهر مورد نظر وضع می شوند.

شروع پروسه اخذ جواز ساخت از دفاتر الکترونیک شروع می شود اما مکان اول و آخری که دائما با آن در ارتباط خواهید بود، شهرداری منطقه مورد نظر خواهد بود. اولین مدرکی هم که برای شروع روند کاری احتیاج خواهید داشت، اصل سند ملک به همراه کپی آن می باشد. پس از این که ثبت نام ملک را انجام دادید و مدارک هویتی خودتان را ارائه کردید، اکنون بایستی منتظر بمانید تا کارشناسان ملک شما را بازدید کنند.

بازدید ملک توسط کارشناسان برای مجوز ساخت حیاتی و مهم خواهد بود. آن ها پس از این که طول و عرض زمین شما را برداشت کردند، سپس به در نظر گرفتن پلاک های همجوار و مسیرهای مواصلاتی اطراف زمین شما می پردازند. برخی ملک ها با توجه به ابعادی که دارند و یا این که در موقعیت خاص قرار دارند، امکان ساخت بیش از 3 الی 4 طبقه را نخواهند داشت. البته که این محدودیت را طرح تفصیلی شهر مورد نظر مشخص خواهد کرد. موضوع دیگری که در بازدید کارشناسان بررسی خواهد شد این است که ملک شما از جهت این که در طرح های شهری قرار دارد یا خیر مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت.

دستور نقشه، مهم ترین مرحله

پس از این که کارشناسان و ماموران فنی ملک شما را از جهت کاربری و طرح تفصیلی مورد ارزیابی قرار دادند، تاییدیه بازدید صادر شده و دستور تهیه نقشه به مالک زمین صادر می شود. در دستوری که صادر می شود ابعاد دقیق زمین قید می شود. شاید بگویید مالک از قبل ابعاد زمین خود را داشته و نیاز به اعلام شهرداری ندارد! گفتنی است که ابعاد اعلام شده توسط شهرداری ممکن است اصلاحات یا عقب نشینی هایی را شامل شده باشد که مالک از آن بی اطلاع باشد. به همین منظور است که ابعاد اعلام شده پس از بازدید ماموران فصل الخطاب بوده و نقشه بایستی بر اساس این متراژ طراحی شود.

نکته ی مهم دیگری که در دستور نقشه برای مجوز ساخت به مالک اطلاع داده می شود، تعداد طبقات مجاز و سطح اشغال برای هر طبقه خواهد بود. به طور کلی پس از صدور دستور نقشه، شاکله و حجم کلی ساختمان معلوم شده و به مهندس معمار ارجاع داده می شود. در این مرحله از کار معمولا کشمکش هایی میان شهرداری و مالکین شکل می گیرد. زیرا مالکین زیر بار عقب نشینی ها و برخی محدودیت ها در تعداد طبقات نمی روند!

مالک زمین، هر چقدر بتواند تعداد طبقات ملک خود را افزایش دهد، طبیعتا توجیه اقتصادی بیشتری برای پروژه خود خواهد داشت. به عنوان مثال عده ای از معماران قدیمی معتقدند که سود خالص یک پروژه از طبقه ی سوم به بعد شروع می شود. یعنی اگر برای یک زمین با پتانسیل ساخت 6 طبقه، مجوز 3 طبقه صادر شود؛ علنا سازنده سود چشمگیری را از پروژه خود برداشت نخواهد کرد. به همین منظور در این مرحله درگیری میان مالک و شهرداری طبیعی خواهد بود.

طراحی نقشه، مهم ترین مرحله صدور مجوز ساخت

زمانی که دستور تهیه نقشه به مهندس معمار ابلاغ می شود، به مهم ترین مرحله از مراحل صدور مجوز ساختمان می رسیم. دقیقا در این مرحله است که بایستی از حداکثر فضایی که شهرداری و شهرسازی برایمان در نظر گرفته است استفاده کنیم. چه بسا مرغوب بودن ملک شما هم به این مرحله گره بخورد. این که معمار بتواند نقشه ای ترتیب دهد که حداکثر فضا برای پارکینگ، تعداد اتاق خواب مناسب، مشاعات دلباز، کیفیت نورگیرها و… در نظر گرفته شود، موجب مرغوبیت ملک شما خواهد شد.

بسیار دیده شده است که ساختمان هایی با متریال های مرغوب و لاکچری ساخته شده اند، اما به علت نقشه ی ضعیفی که دارند، کمتر کسی سراغ آن ها می رود. به عنوان مثال در یک نمونه دیده شده است که مهندس معمار برای افزایش فضای مسکونی، پیلوت را به قدری بزرگ گرفته است که یک واحد مستقل به نظر بیاید، در صورتی که جای پارک ماشین ها به شدت کاهش یافته و اهالی ساختمان مجبورند خودرو خود را در کوچه بگذارند. از طرفی دیگر هرگونه نقص و عدم رعایت ضوابط در تهیه نقشه، سبب خواهد شد تا نقشه ی ارسالی به شهرداری برگشت خورده و صدور مجوز ساخت شما با تاخیر مواجه شود.

اگر به دنبال این هستید که حداکثر استفاده را بر طبق ضوابط شهری از ملک خود داشته باشید، بایستی از یک گروه مهندسی و معماری جهت اخذ جواز ساخت کمک بگیرید. اکیپ های مجرب و متخصص معماری، فضا را به گونه ای برای شما طرح خواهند زد تا علاوه بر کارایی و زیبایی، تاییدیه شهرداری را هم به دنبال داشته باشد. در این راستا می توانید از گروه عمارت سازان آروین مشاوره بگیرید.

هزینه جواز ساخت با توجه به عوامل متعددی مثل متراژ زمین، فضای خالص و ناخالص، تعداد طبقات، سطح اشغال و… متفاوت و متغیر خواهد بود. در نتیجه نمی توان با مقایسه ملک خود با یک ملک دیگر که در منطقه ای متفاوت ساخته شده است، مقیاس قیمتی کنید. چه بسا مناطق شهری با توجه به تراکم و عوامل شهرسازی، هزینه های متفاوتی در صدور مجوز داشته باشند.